Immobilienverrentung in Berlin - Teilverkauf, Kredit, Verkauf mit Wohnrecht

Redaktion: O. K. / Letzte Aktualisierung: 06.10.2025

Eine Villa im Grunewald kann man zur Immoblienverrentung nutzen.
Eine hochwertige Immobilie kann für eine Immobilienverrentung genutzt werden - Foto: © Ulf - stock.adobe. com

Gute Nachricht für Berliner Immobilienbesitzer: Die Zeiten stagnierender oder sogar rückläufiger Preise scheinen erst einmal wieder vorbei zu sein. Stattdessen lässt sich für das Jahr 2025 in vielen Bezirken eine deutliche Preissteigerung beobachten. Um davon heute zu profitieren, sich vielleicht den einen oder anderen schon lang gehegten Wunsch zu erfüllen oder die Rente aufzubessern, müssen Sie sich nicht von Ihrem Eigenheim trennen. Mit dem Teilverkauf, dem Immobiliendarlehen oder dem Verkauf mit Wohnrecht gibt es drei Konzepte, mit denen Sie Ihr in "Betongold" gebundenes Kapital freisetzen, Ihr Zuhause aber nicht aufgeben müssen. Lesen Sie, wie diese Finanzierungslösungen im Detail funktionieren und was Sie als Immobilienbesitzer dabei beachten müssen.

Knapp bei Kasse trotz wertvoller Immobilie

So geht es leider vielen Berlinern. Auf dem Papier ist das vielleicht schon vor 50 oder 60 Jahren erworbene oder geerbte Eigenheim ein kleines Vermögen wert. Das Problem ist jedoch, dass die laufenden Kosten für Energie und die Instandhaltung eines Altbaus hoch sind und aus dem kaum mitgewachsenen Einkommen finanziert werden müssen.

Ganz ähnlich verhält es sich mit vermieteten Häusern: Altverträge mit kleinen Mieten und die Berliner Mietpreisbremse schmälern die Einnahmen, sodass sie oftmals in keinem gesunden Verhältnis zu den Energie- und Instandhaltungskosten stehen. Größere finanzielle Sprünge wie zum Beispiel eine Reise, ein neues Auto, dringend erforderliche Modernisierungen oder Investitionen in den altersgerechten Umbau sind so in den meisten Fällen kaum möglich.

Um mehr finanziellen Spielraum zu bekommen, kann ein Modell wie der schon eingangs erwähnte Teilverkauf, ein flexibles Immobiliendarlehen oder ein Verkauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit eine Lösung sein. Dazu braucht es jedoch zunächst eine Immobilienbewertung. Lesen Sie auch: Immobilienmarkt in Berlin - Geprägt von verschiedenen Aspekten

Realistische Bewertung: Was ist meine Immobilie wert?

Die Grundlage für die Alternativen zum Komplettverkauf bietet eine Immobilienbewertung. Diese führt im Idealfall ein zertifizierter und unabhängiger Immobiliensachverständigker (oft IHK oder DEKRA geprüft) durch. Wie er dabei vorgeht, hängt von der Art Ihrer Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren
Bei klassischem Wohneigentum (Wohnung, Einfamilienhaus etc.) kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Dabei schaut der Gutachter, welche Preise vergleichbare Immobilien in der direkten Umgebung in letzter Zeit erzielt haben.

Beispiel: Sie haben eine 80 m² große 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon in Friedrichshain. Über eine Datenbank kann der Gutachter einsehen, dass kürzlich eine Straße weiter eine 78 m² Wohnung für 460.000 Euro und schräg gegenüber eine 82 m² große, sanierte Wohnung für 510.000 Euro verkauft wurden. Ihre Wohnung hat ebenfalls einen Balkon (ist besser als die erste Wohnung), ist aber nicht saniert. Der Gutachter rechnet daher Zu- und Abschläge ein und wird wohl auf einen Verkehrswert zwischen 470.000 und 490.000 Euro kommen.

Sachwertverfahren
Seltener (nur wenn es kaum vergleichbare Objekte gibt) kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Dabei wird ermittelt, was es konkret kosten würde, Ihre aktuelle Immobilie in ihrem jetzigen Zustand auf demselben Berliner Grundstück neu zu bauen.

Dazu ermittelt der Gutachter im ersten Schritt den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin festgelegten Bodenrichtwert, addiert den aktuellen Bauwert für einen Neubau abzüglich der Abnutzung hinzu und passt diese Summe zum Schluss über den Marktanpassungsfaktor an die momentane Nachfrage in Ihrem Stadtteil an. In begehrten Lagen wie Mitte oder Kreuzberg kann dieser Faktor bei 1,2 bis 1,5 liegen, in weniger nachgefragten wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg hingegen bei 0,8 bis 0,9.

Immobilienbewertung in Berlin
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Immobilienbewertung - Foto: © MQ-Illustrations - stock.adobe. com

Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten schaut der Gutachter häufig auch darauf, welche Mieteinnahmen Ihre Immobilie realistisch erwirtschaften kann. Die Grundlage dafür bilden der Mietspiegel für den jeweiligen Stadtteil, die tatsächlichen Mietverträge und marktübliche Vergleichsmieten. Das Ergebnis ist der Ertragswert, quasi eine Rendite-Erwartung. Bei einer guten Lage sind Banken und Käufer/Investoren eher bereit, etwas weniger Rendite zu akzeptieren.

Gut zu wissen:
Unabhängig vom Verfahren steht am Ende immer ein Verkehrswert Ihrer Immobilie, der bei einem Teilverkauf, einem Verkauf mit Wohnrecht oder einem flexiblen Immobiliendarlehen als Grundlage herangezogen wird.

Tipp:
Möchten Sie nicht lange warten und sofort einen Anhaltspunkt haben, was Ihr Zuhause wert ist, dann können Sie die (meist kostenlosen) Bewertungstools vieler Anbieter nutzen. Hier erhalten Sie mit wenigen Klicks eine erste Einschätzung, die sich auf eine ganze Reihe von lokalen Faktoren (z. B. Infrastruktur, aktuelle Markttrends, Nachbarschaft und historische Verkaufsdaten in Berlin) bezieht. Sie ersetzt jedoch keine Bewertung durch einen Gutachter.

Teilverkauf Ihrer Immobilie

Bei einem Teilverkauf veräußern Sie bis maximal 50 Prozent Ihrer Immobilie an einen stillen Partner. Das kann ein privater Käufer oder auch ein Teilverkauf-Anbieter sein. Im Gegenzug überweist er Ihnen die dem veräußerten Anteil entsprechende Kaufsumme. Nehmen wir an, Sie haben eine voll abbezahlte 120 m² Eigentumswohnung in Charlottenburg. Für diese hat der Gutachter einen Wert von 800.000 Euro ermittelt. Jetzt verkaufen Sie 20 % Ihrer Immobilie an den Partner. Im Gegenzug erhalten Sie dafür 160.000 Euro ausgezahlt.

Zusätzlich erhalten Sie ein im Grundbuch eingetragenes, lebenslanges Nießbrauchrecht. Sie können also auch weiterhin kostenfrei in Ihrem Zuhause wohnen bleiben und behalten die volle Kontrolle. Allerdings müssen Sie auch die laufenden Kosten zu 100 % tragen.

Wie zahlt sich das alles für Ihren Miteigentümer aus? Auf zweierlei Weise: Er erhält von Ihnen ein monatliches Nutzungsentgelt (meist 3 bis 5 % der ausgezahlten Summe pro Jahr durch 12). Darüber hinaus profitiert er von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Erzielen Sie oder spätestens Ihre Erben zum Beispiel einen Kaufpreis von 1.000.000 Euro für die Wohnung, erhält Ihr Partner 200.000 Euro. Hinzu kommen noch Verkaufsgebühren.

Vor- und Nachteile eines Teilverkaufs

Vorteile Nachteile
Sie erhalten sofort Geld, das Sie ganz frei für zum Beispiel eine Weltreise, die Installation einer PV-Anlage, zum Kauf eines Autos oder auch zur Renovierung Ihres Zuhauses nutzen können. Durch die monatliche Zahlung des Nutzungsentgelts haben Sie wieder laufende Kosten, die Sie bis an Ihr Lebensende oder zum Verkauf Ihrer Immobilie bezahlen müssen.
Neben dem Geld erhalten Sie das lebenslange Nießbrauchrecht für den verkauften Teil Ihrer Immobilie. Das heißt: Sie haben weiterhin das alleinige Nutzungsrecht Ihres Eigenheims. Die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung Ihrer Immobilie müssen Sie meist allein tragen. Es gibt jedoch Ausnahmen. Hier lohnt es sich deshalb genau hinzuschauen.
Sie und/oder Ihre Erben können weiterhin von der Wertentwicklung der Immobilie profitieren. Steigt der Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung, erhalten Sie bei einem Komplettverkauf auch mehr Geld. Bei einem Verkauf Ihrer Immobilie oder einem Rückkauf der Anteile verlangen viele Anbieter Gebühren von 3 bis 5 %. Bei einem Betrag von 1.000.000 Euro wären das bis zu 50.000 Euro

Recht & Steuern beim Teilverkauf

  • Ihr Nießbrauchrecht wird bei einem Teilverkauf im Grundbuch eingetragen und ist lebenslang unkündbar. Achten Sie jedoch darauf, dass es an hoher Rangstelle eingetragen wird. Nur so sind Sie auch im Ernstfall (z. B. bei einer Insolvenz des Teilverkauf-Anbieters) auf der sicheren Seite.
  • Sofern Sie Ihre Immobilie schon seit mindestens zwei Jahren selbst bewohnen, fallen für Sie in der Regel keine Steuern auf den Teilverkauf an. Haben Sie Ihre Immobilie vermietet, greift die Zehnjahresfrist. Erst nach Ablauf dieser Frist ist der Teilverkauf für Sie steuerfrei. Wichtig: Erkundigen Sie sich in jedem Fall bei Ihrem Steuerberater.
  • Die anfallende Grunderwerbssteuer (in Berlin derzeit 6,0 %) trägt der Käufer, also der neue Miteigentümer Ihrer Immobilie. Achtung: Einige Anbieter versuchen sich diese Kosten an anderer Stelle (z. B. über Gebühren) wiederzuholen. Schauen Sie deshalb bei Ihrem Vertrag genau hin, bevor Sie unterschreiben.

Immobilienverkauf mit Wohnrecht

Wollen Sie Ihre Immobilie ganz verkaufen und sofort eine größere Summe Geld erhalten, aber dennoch bis zu Ihrem Lebensende darin wohnen dürfen, gibt es den Verkauf mit Wohnrecht. Gehen wir davon aus, Sie sind im Rentenalter und haben ein großes Haus in Köpenick mit einem Marktwert von 800.000 Euro, das Ihnen langsam zu groß wird. Sie entscheiden sich deshalb dazu, es an eine junge Familie zu verkaufen, möchten aber darin wohnen bleiben.

Statt den vollen Marktwert erhalten Sie eine Summe, von der fiktive Mietzahlungen bis an Ihr statistisch zu erwartendes Lebensende abgezogen werden. Fällt für Ihre Immobilie z. B. eine monatliche Miete von 2.000 Euro an und sind Sie eine 70-jährige Frau, würde man die Miete pro Jahr (24.000 Euro) mit dem Kapitalisierungsfaktor 11,5 multiplizieren (die laut Sterbetafel noch zu erwartenden Lebensjahre), wodurch sich eine Summe von 276.000 Euro ergäbe.

Diese 276.000 Euro werden nun von den 800.000 Marktwert abgezogen, sodass Sie in diesem Beispiel eine Einmalzahlung von 524.000 Euro erhalten. Miete müssen Sie künftig nicht mehr zahlen und auch die Instandhaltungskosten gehen zu Lasten der Käufer.

Vor- und Nachteile eines Immobilienverkaufs mit Wohnrecht

Vorteile Nachteile
Sie erhalten sofort eine größere Summe, die Sie frei verwenden können, um Ihren Lebensabend finanziell sorgenfreier zu gestalten. Sie verkaufen Ihre Immobilie unwiderruflich. Ein späterer Rückkauf wie beispielsweise beim Teilverkauf Ihres Eigenheims ist nicht möglich.
Sie müssen sich nach dem Verkauf nicht mehr um Instandhaltungsarbeiten wie zum Beispiel kostspielige Reparaturen am Dach etc. kümmern. Kleinere Schönheitsreparaturen hingegen schon. Es kann schwer sein bzw. dauern, bis ein Käufer gefunden ist, da die meisten Interessenten sofort und nicht erst in 10 oder 20 Jahren in ihre Immobilie einziehen möchten.
Sie erhalten ein Wohnrecht auf Lebenszeit, das im Grundbuch verankert ist. Miete müssen Sie bis an Ihr Lebensende keine mehr zahlen. Sie und Ihre Erben profitieren nicht mehr von der möglichen (und in Berlin sehr wahrscheinlichen) Wertsteigerung Ihrer Immobilie.

Recht & Steuern beim Immobilienverkauf mit Wohnrecht

  • Bei einem Komplettverkauf wird Ihr Wohnrecht wie bei einem Teilverkauf fest im Grundbuch verankert und ist ebenfalls lebenslang unkündbar. Allerdings dürfen Sie Ihre Immobilie nicht (wie beim Nießbrauch des Teilverkaufs) (unter)vermieten.
  • Steuern fallen für Sie nicht an, wenn Sie Ihr Haus seit mindestens zwei Jahren selbst bewohnen. Bei einer Vermietung gilt auch hier die Zahnjahresfrist. Ist diese abgelaufen, fallen in der Regel keine Steuern für Sie an. Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich in jedem Fall vor einem Immobilienverkauf steuerlich beraten.
  • Die anfallende Grunderwerbssteuer trägt beim Immobilienverkauf mit Wohnrecht der neue Eigentümer Ihres Hauses bzw. Ihrer Wohnung.

Flexibles Immobiliendarlehen

Möchten Sie Ihre Immobilie weder ganz noch teilweise verkaufen, kann ein sogenanntes flexibles Immobiliendarlehen eine Alternative sein. Damit beleihen Sie Ihr abbezahltes Haus bis maximal 50 %, bleiben aber - anders als bei einem Teilverkauf oder Verkauf mit Wohnrecht - zu 100 % Eigentümer und können in Ihrem Zuhause schalten und walten wie Sie möchten.

Ein Beispiel: Sie haben ein Einfamilienhaus in Berlin Wilmersdorf mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro. Bei dieser speziellen Form des Immobiliendarlehens können Sie nun zwischen einer Mindestsumme (z. B. 50.000 Euro) und Höchstsumme von 250.000 Euro (entspricht 50 % des Immobilienwerts) wählen. Jetzt kommt die Besonderheit: Sie können das Darlehen wahlweise klassisch mit laufender Tilgung und Zinszahlung zurückzahlen oder die Tilgung komplett weglassen und nur die reinen Zinsen für das Darlehen zahlen. Die Restschuld wird dann erst mit dem Verkauf Ihrer Immobilie bzw. im Erbfall fällig.

Vor- und Nachteile eines flexiblen Immobiliendarlehens

Vorteile Nachteile
Sie erhalten bis zu 50 % des Immobilienwerts ausgezahlt, können aber Ihr Eigenheim zu 100 % behalten und profitieren auch ganz allein von einer zukünftigen Wertsteigerung. Die Sicherheits- und Bonitätsprüfung vor Auszahlung des Darlehens ist in der Regel deutlich strenger als bei einem Teilverkauf Ihrer Immobilie oder einem Verkauf mit Wohnrecht.
Sie können selbst entscheiden, ob Sie lediglich die monatlich fälligen Zinsen zahlen oder parallel das Darlehen tilgen. Zahlen Sie nur die Zinsen, schrumpft die Darlehenssumme kein Stück. Ihre Schulden werden also auf Dauer nicht geringer.
Sie bleiben zu jeder Zeit 100 % Eigentümer Ihrer Immobilie und müssen sich (z. B. bei größeren Umbauarbeiten an Ihrem Haus/Ihrer Wohnung) nicht mit einem möglichen Miteigentümer abstimmen. Können Sie die Zinsen/Tilgung aus irgendwelchen Gründen nicht mehr bedienen, kann der Anbieter des Immobiliendarlehens Ihr Eigenheim verwerten, bis hin zur Zwangsversteigerung.

Recht & Steuern beim Immobiliendarlehen

  • Bei einem Immobiliendarlehen bleiben Sie zu 100 % der Eigentümer, müssen sich also um Ihr Wohnrecht keine Gedanken machen. Allerdings wird das Darlehen in Form einer Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
  • Da Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen (auch nicht teilweise wie bei einem Teilverkauf) und somit auch keinerlei Gewinne erzielt werden, fallen bei einem flexiblen Immobiliendarlehen entsprechend auch keine Steuern an.
  • Die zu zahlenden Kreditzinsen können Sie bei einer selbstgenutzten Immobilie in der Regel nicht von der Steuer absetzen. Wenn Sie das Gebäude gewerblich nutzen, kann sich das anders verhalten. Hier hilft Ihnen ein Steuerberater weiter.
Immobilie verkaufen in Berlin
Lassen Sie sich gut beraten, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen. - Foto: © highwaystarz - stock.adobe. com

Teilverkauf, Verkauf mit Wohnrecht oder doch flexibles Immobiliendarlehen: Welches Modell passt zu mir?

Das hängt stark davon ab, was Sie mit der Immobilienverrentung erreichen wollen. Möchten Sie kurzfristig eine hohe Liquidität erzielen, dabei aber zumindest Miteigentümer Ihrer Immobilie bleiben und auf lange Sicht von der Wertentwicklung Ihres Eigentums profitieren, kann der Teilverkauf eine sinnvolle Option sein. Ihre Erben behalten bei dieser Variante die Möglichkeit, das Haus später zu übernehmen. Möchten Sie mehr finanzielle Sicherheit und gleichzeitig die große Verantwortung für Ihre Immobilie loswerden, bietet sich ein Komplettverkauf mit Wohnrecht an. Hier sind Sie mit einem Schlag alle Sorgen los, haben allerdings auch deutliche Abzüge beim Kaufpreis (für eine fiktive Miete) und können Ihr Eigenheim später nicht mehr vererben.

Das flexible Immobiliendarlehen ist hingegen eine mögliche Lösung, wenn Sie in jedem Fall zu 100 % Eigentümer Ihres Zuhauses bleiben und den Wertzuwachs nicht mit einem zweiten Eigentümer teilen möchten. Sie können so kurzfristig finanzielle Freiheit für Ihre Wünsche oder wichtige Investitionen gewinnen, sollten aber eine gute Rente bzw. ein Einkommen haben, mit dem Sie die Zinsen und ggf. die Tilgung dauerhaft bedienen können.

Unser Tipp:
Lassen Sie sich von einem unabhängigen Experten beraten, welche Lösung für Ihren konkreten Fall die beste ist und wie Sie Schritt für Schritt vorgehen.

Quellenangaben und weiterführende Informationen:

Wohnen in Berlin

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