Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung: Was müssen Mieter selber machen?

Text: O. K. / Letzte Aktualisierung: 24.10.2024

Paar bei Schönheitsreparaturen in Berliner Altbauwohnung
Vor allem in den Berliner Altbauwohnungen sind oft Schönheitsreparaturen zu machen - Symbolbild: © JenkoAtaman - stock.adobe. com

Ob tropfender Wasserhahn, abblätternder Lack von den Zimmertüren oder zerschlissener Teppichboden - bei der sachgemäßen Nutzung einer Mietwohnung ist es ganz normal, dass mit der Zeit Abnutzungsspuren auftreten oder kleinere Schäden entstehen. Die Frage ist nur: Wer ist für deren Behebung verantwortlich - der Mieter oder der Vermieter? Und wer muss die Kosten hierfür tragen? In unserem Ratgeber erfahren Sie, ob und welche Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen Sie als Mieter selbst erledigen / bezahlen müssen, was der Gesetzgeber zu entsprechenden Reparatur-Klauseln in Mietverträgen sagt und wie Sie bei Bedarf in Berlin gute und zuverlässige Handwerker finden.

Was sind Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen?

Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die beiden Begriffe Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen oftmals synonym verwendet. Streng genommen handelt es sich jedoch um zwei verschiedene Arten von Reparaturen. Mit den sogenannten Kleinreparaturen ist die Beseitigung von Bagatellschäden gemeint, die meist durch den alltäglichen Gebrauch der Mietwohnung entstehen. Typische Beispiele für diese Instandsetzungsarbeiten sind unter anderem die Reparatur von defekten Türgriffen und tropfenden Wasserhähnen oder auch der Austausch abgenutzter Rolladengurte und beschädigter Steckdosendeckel.

Dagegen bezeichnen Schönheitsreparaturen Maßnahmen, die darauf abzielen, die Optik der Wohnung zu verbessern. Dazu gehört zum Beispiel der Austausch der Tapeten oder auch das Streichen von Innentüren und Heizkörpern.

Übrigens:
Weder zu den Kleinreparaturen noch zu den Schönheitsreparaturen gehören die sogenannten Instandsetzungsmaßnahmen. Ist zum Beispiel Ihr Teppichboden oder Laminat zerschlissen und muss ausgetauscht werden, zeigen sich Risse in Decken und Wänden oder sind die Fenster undicht, muss Ihr Vermieter Abhilfe schaffen, damit Sie die Mietsache in einwandfreiem Zustand nutzen können. Auch der Einbau moderner Fenster und Türen ist meist Sache des Vermieters.

Wer ist für Klein- und Schönheitsreparaturen verantwortlich?

Für die genannten Instandhaltungsarbeiten ist laut Gesetz (§ 535 Abs. 1 BGB) der Vermieter einer Immobilie verantwortlich. Das heißt, er muss die Kosten für Reparaturen übernehmen, die für die Ausbesserung von altersbedingten Verschleißschäden entstehen. Tut er dies nicht, haftet er für mögliche Schäden, die durch den Gebrauch der defekten Mietsache entstehen.

Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, die Verantwortlichkeit für kleinere Reparaturen (keine wesentlichen Instandhaltungsarbeiten) in einem bestimmten Rahmen im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Entsprechende Klauseln finden sich tatsächlich in sehr vielen Mietverträgen, oft als Renovierungs-Klausel, Kleinreparatur- oder Schönheitsreparaturen-Klausel bezeichnet. Was sie im Detail bedeuten, erfahren Sie im Folgenden.

Ein Mietvertrag für eine Wohnung in Berlin
Berliner sollten auf die Kleinreparatur-Klausel im Mietvertrag achten - Symbolbild: © Alexander Raths - stock.adobe. com

Die Kleinreparatur-Klausel im Mietvertrag

Die Kleinreparatur- oder Schönheitsreparaturen-Klausel besagt im Wesentlichen, dass Sie Abnutzungserscheinungen in der Wohnung bis zu einem bestimmten Ausmaß auf eigene Kosten beseitigen (lassen) müssen. Üblicherweise wird in den Absätzen auch erklärt, was (aus Sicht des Vermieters) unter Kleinreparaturen verstanden wird (inklusive Beispiele) und wie hoch die Kosten hierfür maximal ausfallen dürfen. In der Regel liegt die Obergrenze bei 100 Euro (zzgl. Mehrwertsteuer) pro Einzelreparatur und bei mehreren Einzelreparaturen in der Summe bei 8 % der Jahres-Netto-Kaltmiete. Diese Grenzen sind üblich, jedoch nicht vom Gesetzgeber vorgegeben. Kosten, die darüber hinaus gehen, muss grundsätzlich der Vermieter zahlen - und zwar vollständig, da eine anteilige Zahlung nicht zulässig ist.

Ist in Ihrem Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthalten, müssen Sie als Mieter die Kosten für Kleinreparaturen, mit denen altersbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigt werden, nicht tragen. Aber auch wenn eine Kleinreparatur-Klausel im Mietvertrag enthalten ist, ist diese nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtswirksam. Das heißt: Sie als Mieter müssen nur dann die Kosten für die Reparaturen tragen, wenn es sich bei dem Schaden um einen Bagatellschaden an häufig genutzten Gegenständen handelt. Als Bagatellschaden gelten Schäden, die bei der normalen Nutzung entstehen und die sich leicht beheben lassen. Demnach ist der Austausch eines defekten Lichtschalters oder einer Dichtung im Wasserhahn ein Bagatellschaden, die Reparatur einer defekten Heizungsanlage aber nicht.

In Fällen, in denen die Kleinreparaturklausel nicht wirksam ist, muss der Vermieter die Kosten für die Reparatur / Schadensbehebung tragen. Doch Vorsicht: Hier ist auch die Ursache des Schadens zu berücksichtigen. Ist der Schaden die Folge einer unsachgemäßen Nutzung oder gar von Vandalismus oder ähnlichem, dann kann der Vermieter selbstverständlich verlangen, dass Sie als Verursacher die Kosten für die Schadensbehebung tragen. Beispiele hierfür sind Rotweinflecken in Teppichböden, versehentlich angebohrte Strom- und Wasserleitungen, vom Haustier zerkratzte Türen oder Schäden an Einbauküchen. Die Kosten hierfür übernimmt in der Regel die private Haftpflichtversicherung.

Muss man bei Auszug zwingend renovieren?

Alle Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, die sich auf die Instandhaltung des Mietobjekts beziehen, gelten nicht nur während der Mietdauer, sondern auch bei Auszug. Grundsätzlich gibt es für Mieter keine vom Gesetzgeber vorgeschriebene Renovierungspflicht beim Auszug. Im individuell zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Mietvertrag können jedoch durchaus entsprechende Klauseln enthalten sein.

Allerdings sind nicht alle Klauseln, die sich in Mietverträgen finden, auch tatsächlich wirksam. Da es diesbezüglich immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt, gibt es inzwischen zahlreiche Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH), der bestimmte Klauseln für unwirksam erklärt hat. Dazu zählen unter anderem Klauseln, die eine regelmäßige Renovierung nach einer bestimmten Zeit (z. B. nach 3 Jahren) vorgeben oder den Mieter verpflichten, die Mietwohnung in einem bestimmten Zustand zurückzugeben (z. B. frisch gestrichen). Wenn Sie die Wohnung in einem nicht-renovierten Zustand übernommen haben, können Sie ebenfalls nicht verpflichtet werden, diese bei Auszug zu renovieren.

Es kann jedoch - je nach Mietvertrag - sein, dass Sie verpflichtet werden, die Wohnung bei Auszug in einen "neutralen" Zustand zu versetzen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie die Wände in auffälligen Farben wie knallrot oder schwarz gestrichen haben. Lesen Sie dazu auch: Wohnung renovieren - Wann, wie oft, wann nicht?

Schäden selbst beheben oder Handwerker beauftragen?

Grundsätzlich können Sie als Mieter Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen selbst erledigen, sofern Sie die nötigen Fähigkeiten hierfür haben. Vieles lässt sich mit etwas handwerklichem Geschick und/oder der Unterstützung fachkundiger Freunde schnell und einfach selbst erledigen. Dazu gehört zum Beispiel der Austausch von Leuchtmitteln, die Füllung von Bohrlöchern in der Wand oder der Austausch von defekten Silikonfugen. Allerdings sollten auch diese kleineren Arbeiten in jedem Fall fachgerecht ausgeführt werden, um Folgeschäden und -kosten (z. B. durch Nässeschäden bei nicht korrekt angebrachten Silikonfugen im Badezimmer) zu vermeiden.

Für technisch anspruchsvollere Arbeiten, die ein größeres Know-how erfordern oder mit einem gewissen Risiko verbunden sind, dass der Schaden bei unsachgemäßer Reparatur größer wird, sollte ein Handwerker beauftragt werden. Ohne entsprechende Ausbildung und Erfahrung sollten Sie Arbeiten im Elektro- und Sanitärbereich wie die Reparatur defekter Elektroleitungen oder komplexer Rohrleitungen unbedingt den Profis überlassen.

Aber auch bei umfangreicheren Schönheitsreparaturen kann es sinnvoll sein, einen gut mit der jeweiligen Arbeit vertrauten Handwerker zu beauftragen. Dies gilt insbesondere, wenn der Zustand der Wohnung stark renovierungsbedürftig ist oder Sie nicht über die hierfür benötigten Werkzeuge oder handwerklichen Fähigkeiten verfügen.

Handwerker in Berlin finden
Es ist oft schwierig zeitnah einen Handwerker in Berlin zu finden - Symbolbild: © astrosystem - stock.adobe. com

Wie finde ich einen seriösen Handwerker in Berlin?

Wenn Sie noch nie einen Handwerksbetrieb aus der benötigten Branche beauftragt haben, kann die Suche nach einem seriösen Handwerker durchaus eine Herausforderung darstellen. Denn gerade in einer Großstadt wie Berlin ist die Dichte an Handwerkern groß. Im Folgenden haben wir einige Tipps für Sie zusammengestellt, die Ihnen bei der Suche helfen:

  • 1. Holen Sie sich am besten Tipps und Empfehlungen von Nachbarn, Freunden und Bekannten, die schon gute Erfahrungen mit bestimmten Handwerkern gemacht haben. Diese sind oft vertrauenswürdiger als die anonymen und nicht immer authentischen Bewertungen auf Google und ähnlichen Bewertungsplattformen.
  • 2. Suchen Sie möglichst regional nach Handwerkern, die in Ihrem Berliner Stadtbezirk ansässig sind. Auf diese Weise verringern sich die Anfahrtswege und damit auch Zeit und Kosten. Außerdem kennen lokale Handwerker die regionalen Bauvorschriften in der Regel besser und haben Kontakte zu örtlichen Lieferanten, was die Materialbeschaffung erleichtert.
  • 3. Fragen Sie direkt bei der jeweiligen Handwerkerinnung (z. B. Elektro-Innung Berlin, Innung Sanitär Heizung Klempner Klima Berlin oder der Maler- u. Lackiererinnung Berlin) nach. Die Innungen können Ihnen Betriebe nennen, die nach strengen Sicherheits- und Qualitätsstandards arbeiten und zum Beispiel ihre Mitarbeiter regelmäßig weiterbilden.
  • 4. Nutzen Sie Online-Plattformen zur Vermittlung von Handwerkern. Hier können Sie aus verschiedenen Betrieben wählen und sich anhand der Bewertungen anderer Kunden einen ersten Eindruck über Leistung und Qualität der Anbieter verschaffen. Meist können Sie hier Ihr Projekt detailliert vorstellen und bereits einen Kostenvoranschlag erhalten.
  • 5. Angesichts der teilweisen großen Preisunterschiede bei Handwerkern in Berlin kann sich ein Vergleich verschiedener Angebote lohnen. Haben Sie bereits eine engere Auswahl an potenziellen Handwerkern getroffen, lassen Sie sich einen Kostenvoranschlag erstellen. Tipp: Vor allem wenn Sie am Berliner Stadtrand wohnen, lohnt es sich mal bei den Handwerkern in den umliegenden Brandenburger Landkreisen nach einem Kostenvoranschlag zu fragen.
  • Auch auf unserer Webseite finden Sie einige Adressen verschiedener Handwerker in Berlin.
Sobald Sie sich für einen Anbieter entschieden haben, können Sie weitere relevante Informationen austauschen und einen Termin zur Erledigung der Arbeiten vereinbaren.

Hinweis: Die Nachfrage nach guten und günstigen Handwerkern in Berlin und Brandenburg ist hoch.
Dementsprechend gut gefüllt sind auch deren Auftragsbücher, sodass Sie teilweise mit sehr langen Wartezeiten rechnen müssen. Je nach Gewerk sind 10 bis 14 Wochen keine Seltenheit. Kümmern Sie sich deshalb so früh wie möglich um entsprechende Kontakte.

Was Sie sonst noch wissen / beachten sollten

In Deutschland können Sie die nachweislich entstandenen und bezahlten Kosten für Handwerksleistungen, die in Zusammenhang mit der Instandhaltung und Renovierung Ihrer Wohnräume stehen, steuerlich geltend machen. Dabei sind 20 % der Lohnkosten (nicht der Material- oder Anfahrtskosten!) von Handwerkern bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr direkt von der Steuerschuld abziehbar.

Heben Sie Rechnungen und Belege für alle Arbeiten in der Mietwohnung unbedingt auf. Sie dienen nicht nur gegenüber dem Finanzamt als Nachweis für die durchgeführten Arbeiten und die damit verbundenen Kosten. Sie sind auch wichtig für eventuelle Garantieansprüche und können darüber hinaus bei möglichen Streitigkeiten mit dem Vermieter als wichtige Nachweise dienen.

Apropos: Falls Sie unsicher sind, für welche Reparaturen Sie als Mieter oder Vermieter verantwortlich sind und wer die Kosten hierfür tragen muss, lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten. Auf diese Weise können Sie oftmals schon im vorhinein Missverständnisse und Konflikte vermeiden. Wenn Sie eine Rechtschutzversicherung haben und Mietrechtschutz mitversichert ist, übernimmt diese in der Regel die Kosten dafür. Bei steuerlich relevanten Fragen ist es ratsam, einen Steuerberater hinzuziehen.

Weiterführende Informationen und Quellen:

Wohnen in Berlin

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