Anschlussfinanzierung von Immobilien - Das müssen Sie wissen

Redaktion: O. K. / Letzte Aktualisierung: 03.05.2024

Die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits nähert sich dem Ende und Sie haben noch eine offene Restschuld? Dann ist jetzt der perfekte Zeitpunkt, über eine Anschlussfinanzierung nachzudenken. Durch frühzeitiges Vergleichen verschiedener Angebote sichern Sie sich die besten Konditionen für Ihre Immobilie in Berlin oder Brandenburg und verhindern, dass Sie von einer plötzlichen Erhöhung Ihrer monatlichen Belastungen überrascht werden. Lesen Sie in unserem Ratgeber, worauf Sie bei der Auswahl Ihrer Anschlussfinanzierung unbedingt achten müssen und welche Finanzierungsformen Ihnen dabei zur Auswahl stehen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wenn Sie für den Bau oder Kauf einer Immobilie ein Darlehen abschließen, vereinbaren Sie mit der kreditgebenden Bank meist einen festen Zinssatz, der für eine bestimmte Zeit (in der Regel 10, 15 oder 20 Jahre) festgeschrieben wird. Dieses Vorgehen nennt sich Zinsbindung und hat für Sie als Darlehensnehmer verschiedene Vorteile. In erster Linie können Sie sich gerade in Niedrigzinsphasen günstige Konditionen für einen sehr langen Zeitraum sichern. Dadurch haben Sie in puncto Finanzen eine langfristige Planungssicherheit, da sich eventuelle Zinsschwankungen nicht auf Ihre monatliche Rate auswirken.

In den meisten Fällen haben Sie Ihr Darlehen jedoch nach Ablauf dieser Zinsbindungsfrist noch nicht vollständig an die Bank zurückgezahlt, sodass Sie für die Restschuld - sofern Sie diese nicht aus eigenen Mitteln tilgen können - eine Anschlussfinanzierung benötigen. Die Anschlussfinanzierung ist die Fortführung Ihres bestehenden Darlehens, nur eben in einem neuen Vertrag und mit einer neuen Zinsbindung. Die Konditionen dafür können Sie mit Ihrer Bank neu verhandeln und sich zusätzlich auch Angebote anderer Kreditinstitute einholen. Je nachdem, wie sich die Zinsen und der Immobilienmarkt in Berlin seit Abschluss Ihres aktuellen Darlehens entwickelt haben, ergibt sich bei der Anschlussfinanzierung ein mehr oder weniger großes Einsparpotenzial.

Welche Formen der Anschlussfinanzierung gibt es?

Bei einer Anschlussfinanzierung von Immobilien stehen Ihnen im Wesentlichen drei Varianten zur Verfügung:

• Prolongation
• Umschuldung
• Forward-Darlehen

Prolongation - Verlängerung Ihres aktuellen Darlehensvertrags

Der einfachste Weg zur Anschlussfinanzierung ist häufig die Prolongation. Dabei verlängern Sie Ihren bestehenden Kredit bei Ihrer aktuellen Bank zu neuen Konditionen. Da Sie bei Ihrer Bank gut bekannt sind, ihr alle Daten vorliegen und Sie auch alle Ansprechpartner kennen, ist der Aufwand minimal und ein neuer Darlehensvertrag meist schnell abgeschlossen. Auch ein Umschreiben des Grundbuchs sowie Wechselgebühren und Notarkosten fallen nicht an.

Der Ablauf ist einfach: Ihre Bank macht Ihnen in der Regel bis spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot, das Sie annehmen oder ablehnen können. Nehmen Sie das Angebot an, kann die Abzahlung Ihres Immobiliendarlehens nahtlos weiterlaufen. Der Nachteil ist allerdings, dass die Zinsen meist höher sind als bei einer Umschuldung und auch die alten (zwischenzeitlich möglicherweise nachteiligen) Vertragsbedingungen mit in den neuen Darlehensvertrag übernommen werden müssen.

Vorteile einer Prolongation:

• + Sie bleiben mit Ihrer Immobilienfinanzierung bei Ihrer aktuellen Bank.
• + Es fallen keine zusätzlichen Kosten für das Umschreiben des Grundbuchs an.

Nachteile einer Prolongation:

• - Sie verzichten auf möglicherweise attraktivere Konditionen anderer Anbieter.
• - Die Rahmenbedingungen sind oft unflexibel und kaum verhandelbar.

Umschuldung - Restschuld über anderes Kreditinstitut finanzieren

Eine Alternative zur Prolongation bei Ihrer aktuellen Bank ist die Umschuldung. Bei dieser Variante nehmen Sie Ihre bestehende Restschuld mit zu einem anderen Kreditinstitut. Dies kann besonders dann sinnvoll sein, wenn Ihnen ein anderes Kreditinstitut deutlich bessere Zinsen oder flexiblere Vertragsbedingungen bietet. Werden Sie sich mit einer neuen Bank einig, löst diese beim Auslaufen der Zinsbindung die noch bestehende Restschuld bei dem aktuellen Kreditgeber ab und erhält im Gegenzug die Grundschulden als Sicherheit.

Im Gegensatz zur Prolongation fallen bei einer Umschuldung zusätzliche Kosten für die Grundschuldabtretung (für Notar und Grundbuchgebühren) an, die sich jedoch in der Regel nur im Bereich von einigen Hundert Euro bewegen und angesichts der hohen Summen bei Immobiliendarlehen im Rahmen bewegen. Zusätzlich kann bei einer vorzeitigen Ablösung eines Immobiliendarlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Diese entfällt jedoch nach einer Frist von zehn Jahren nach Vollauszahlung des Darlehens.

Vorteile einer Umschuldung auf einen Blick:

• + Sie haben eine gute Chance sich günstigere Zinsen zu sichern.
• + Andere Kreditgeber bieten Ihnen eventuell flexiblere Rahmenbedingungen.

Nachteile einer Umschuldung auf einen Blick:

• - Die Bank verlangt möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• - Es fallen zusätzliche Kosten für die Grundschuldabtretung an.

Forward-Darlehen - Günstige Zinsen für die Zukunft sichern

Das sogenannte Forward-Darlehen ist eine weitere Form der Anschlussfinanzierung. Das Besondere: Bei dieser Finanzierungsvariante können Sie sich bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung die Konditionen für die zukünftige Finanzierung sichern. Dies kann besonders dann vorteilhaft sein, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden. Für dieses Plus an finanzieller Planungssicherheit zahlen Sie in der Regel einen Zinsaufschlag, der die Gesamtkosten des Kredits erhöhen kann.

Während das Forward-Darlehen eine gute Chance bietet, sich momentan günstige Zinsen vorzeitig für eine zukünftige Finanzierung zu sichern, kann es auch Nachteile haben. Diese kommen besonders zum Tragen, wenn die Zinsen nicht wie angenommen steigen.

Liegen die Marktzinsen zum Ende der aktuellen Zinsbindung bei 4 %, haben Sie 1 % gespart. Steigen die Zinsen jedoch nicht wie erwartet an und liegen zum Ende der Zinsbindungsfrist sogar unter dem im Forward-Darlehen vereinbarten Zins, machen Sie möglicherweise ein Minusgeschäft. Ein Rücktritt von dem Darlehensvertrag ist in der Regel nicht möglich oder nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung.

Vorteile von Forward-Darlehen auf einen Blick:

• + Sie sichern sich frühzeitig günstige Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung.
• + Sie schließen das Risiko steigender Zinsen aus und haben mehr Planungssicherheit.
• + Es fallen keine Bereitstellungszinsen vor der Inanspruchnahme des Darlehens an.

Nachteile von Forward-Darlehen auf einen Blick:

• - Der Kreditgeber verlangt für das Forward-Darlehen Aufschlag auf die Zinsen.
• - Sie müssen das Darlehen auch abnehmen, wenn die Zinsen gesunken sind.

Welche Anschlussfinanzierung ist die richtige für mich?

Das lässt sich nicht pauschal sagen, da die Wahl der passenden Anschlussfinanzierung von mehreren Faktoren wie Ihrer finanziellen Situation, Ihren Zukunftsplänen und der aktuellen sowie der erwarteten Situation auf den Finanzmärkten abhängt.

Wenn Sie bei Ihrer Bank bleiben möchten

Mögen Sie es unkompliziert und haben Sie einen guten Draht zu Ihrer aktuellen Bank, kann eine Prolongation die perfekte Form der Anschlussfinanzierung für Sie sein. Der Papierkram hält sich in Grenzen, Ansprechpartner und Dienstleistungsqualität bleiben die gleichen und zusätzliche Kosten für Notar, etc. fallen für Sie nicht an. Dafür müssen Sie allerdings mit höheren Zinsen und weniger flexiblen Konditionen rechnen.

Wenn Sie auf der Suche nach den besten Konditionen sind

Sind Sie bereit, Ihr Kreditinstitut für bessere Konditionen zu wechseln, ist die Umschuldung eine gute Wahl. Da Sie sich auf dem gesamten Markt nach Angeboten umgesehen können, ist die Chance, einen Anbieter mit niedrigeren Zinsen und besseren Konditionen zu finden, sehr groß. Das Einsparpotenzial ist allerdings mit etwas mehr Aufwand und Kosten für die Übertragung der Grundschuld verbunden. Bei deutlich günstigeren Zinsen fallen diese jedoch kaum ins Gewicht, sodass am Ende immer noch eine satte Ersparnis für Sie steht.

Wenn Sie sich finanzielle Planungssicherheit wünschen

Eine Mischung auf Sicherheit und Risiko bietet Ihnen das Forward-Darlehen. Einerseits können Sie sich vor steigenden Zinsen absichern, andererseits können Sie bei plötzlich fallenden Zinsen auch eine große Möglichkeit zur finanziellen Entlastung verpassen.

Auf was muss ich bei der Anschlussfinanzierung achten?

Das hängt im Detail von der Form der Anschlussfinanzierung ab, für die Sie sich interessieren. Finanzexperten empfehlen jedoch generell wie folgt vorzugehen:

Vergleichen Sie die Zinsen mehrerer Anbieter

Holen Sie sich schon möglichst frühzeitig (spätestens vier bis sechs Monate vor dem Auslaufen Ihrer Zinsbindung) Angebote anderer Kreditinstitute für die Restlaufzeit Ihres Immobiliendarlehens ein und vergleichen Sie diese miteinander. Eine gute Möglichkeit dazu bieten Ihnen Vergleichsportale und Online-Immobilienkredit-Rechner. Mit diesen Daten in der Hand haben Sie auch eine gute Verhandlungsgrundlage bei einer Prolongation.

Übrigens: Je niedriger Ihre Restschuld im Verhältnis zum Wert Ihrer Immobilie ist, desto günstigere Konditionen können Sie aushandeln. Prüfen Sie am besten Ihren aktuellen Darlehensauszug, um zu sehen, wie viel Sie bereits zurückgezahlt haben.

Überlegen Sie, welche Zinsbindungsdauer für Sie optimal ist

Eine lange Zinsbindung (15 bis 20 Jahre) bietet Ihnen mehr Sicherheit, das aber in der Regel zu einem höheren Zinssatz, der Ihren Kredit teurer macht. Eine kürzere Zinsbindung (5 bis 10 Jahre) ist oft günstiger, hat aber auch das Risiko, dass die Zinsen in Zukunft steigen können.

Achten Sie auf die Rahmenbedingungen

Besteht bei Ihrer Anschlussfinanzierung die Möglichkeit, gebührenfrei Sondertilgungen zu tätigen und so Ihren Kredit schneller abzubezahlen? Bietet Ihnen die Bank darüber hinaus noch weitere Möglichkeiten, die Vertragsbedingungen für die Anschlussfinanzierung während der Laufzeit anzupassen (z. B. durch Anpassung der Tilgung)? Je flexibler Ihre Anschlussfinanzierung gestaltet ist, desto weniger Probleme werden Sie mit ihr haben.
Sollten Sie Ihre Immobilie vermietet haben, sollten Sie auch die Entwicklung der Mieten auf dem Berliner Wohnungsmarkt im Auge haben!

Beziehen Sie beim Vergleich alle Kosten mit ein

Wenn Sie Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung vergleichen, sollten Sie nicht nur die reine Zinsersparnis berücksichtigen, sondern auch Kosten wie Gebühren für das Umschreiben der Grundschuld, Zinsaufschläge sowie mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen einberechnen. Letztere fallen an, wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen vorzeitig ablösen möchten. In diesem Fall lässt sich die Bank für die entgangenen Zinsen entschädigen.

Holen Sie sich professionelle Unterstützung durch einen Finanzprofi

Bei Finanzangelegenheiten wie einer Anschlussfinanzierung ist es sinnvoll, wenn Sie sich professionelle Unterstützung durch einen Finanzexperten ins Boot holen. Dieser analysiert Ihre aktuelle Situation, berücksichtigt Ihre Zukunftspläne (Müssen Sie zum Beispiel Ihr Haus / Ihre Wohnung renovieren oder modernisieren) und kann auf dieser Basis passende Angebote für Sie heraussuchen. Kosten fallen in der Regel keine für Sie an, da das Honorar des Beraters bei Abschluss eines neuen Darlehensvertrags über Provisionen gedeckt wird.

Häufige Fragen zum Thema Anschlussfinanzierung von Immobilien in Berlin und Brandenburg

Was passiert, wenn ich keine Anschlussfinanzierung abschließe?

Wenn Sie sich nicht rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern und auch das Angebot Ihrer Bank für eine Prolongation nicht annehmen, wird das Darlehen sofort fällig. In diesem Fall müssen Sie die noch offene Restschuld auf einmal begleichen. Da dies meist die finanziellen Möglichkeiten der Kreditnehmer übersteigt, ist es wichtig, sich rechtzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Anschlussfinanzierung?

Bei einer Prolongation bei Ihrer aktuellen Bank müssen Sie in der Regel keine Dokumente vorlegen. Möchten Sie jedoch den Kreditgeber wechseln, benötigen Sie die Ihre aktuellen Einkommensnachweise und Kontoauszüge, den bestehenden Darlehensvertrag und je nach Bank eine aktuelle Bewertung Ihrer Immobilie.

Ist eine Anschlussfinanzierung auch bei negativer Schufa möglich?

Eine negative Bonitätsauskunft bei der Schufa muss kein Ausschlusskriterium für eine Anschlussfinanzierung Ihrer Berliner bzw. Brandenburger Immobilie sein. Sofern Sie ein ausreichendes Einkommen vorweisen und/oder der Wert Ihrer Immobilie die Höhe der Restschuld deutlich übersteigt, stehen die Chancen für eine Anschlussfinanzierung gut. Recht unkompliziert gestaltet sich die Situation bei einer Prolongation Ihres Kredits, da die Banken in der Regel keine erneute Prüfung Ihrer Bonität durchführen.

Quellenangaben und weiterführende Informationen:

• Die Verbraucherzentrale beantwortet häufig gestellte Fragen zur Immobilienfinanzierung:
  https://www.verbraucherzentrale.de/...immobilienfinanzierung-haeufige-fragen-und-antworten-6992
• Einen praktischen Anschlussfinanzierungsrechner und umfangreiche Informationen zur Anschlussfinanzierung finden Sie auf https://www.schwaebisch-hall.de/rechner/anschlussfinanzierungsrechner.html
• Durch die staatliche Unterstützung beim Immobilienkauf können mehrere Zehntausend Euro zusammenkommen. Welche Förderungen es gibt erklärt ein recht guter Artikel der Tageschau von der ARD-Finanzredaktion
  https://www.tagesschau.de/...hauskauf-foerderungen-staat-100.html

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